De raad,

Overwegingen van de gemeenteraad

●                     Juridische gronden

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), artikel 2.3.1 en 2.3.2, welke de rechtsgrond voor deze verordening biedt;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, m.n. artikel 75 en 77;

Artikel 75, §3, 4°, zoals gewijzigd door het Instrumentendecreet van 26 mei 2023 bepaalt dat financiële lasten slechts kunnen opgelegd worden als dit geregeld wordt in een stedenbouwkundige verordening; dat deze regeling op 1 januari 2024 in werking treedt; dat het daarom aangewezen is dat de gemeente zo spoedig mogelijk over een definitief goedgekeurde stedenbouwkundige verordening beschikt;

Artikel 2.3.2, §2 van de VCRO dat de goedkeuringsprocedure voor gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen vastlegt; dat de relevante delen hiervan luiden:

Het college van burgemeester en schepenen is belast met het opmaken van gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen en neemt de nodige maatregelen tot opmaak.

Het college van burgemeester en schepenen legt het ontwerp van stedenbouwkundige verordening voor advies voor aan het departement, de deputatie en aan de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening. Het departement en de deputatie geven advies over de onverenigbaarheid, de strijdigheid of de niet-naleving, vermeld in paragraaf 2/1, derde lid, 1° tot en met 5°. De adviezen worden binnen dertig dagen na de ontvangst van het dossier naar het college van burgemeester en schepenen gestuurd. Als er geen advies is verleend binnen die termijn, mag aan de adviesvereisten worden voorbijgegaan.

Het college van burgemeester en schepenen onderwerpt het ontwerp van gemeentelijke stedenbouwkundige verordening aan een openbaar onderzoek. Het openbaar onderzoek duurt dertig dagen en wordt minstens aangekondigd door een bericht in het Belgisch Staatsblad. De Vlaamse Regering stelt nadere regels voor het openbaar onderzoek vast.

De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening wordt samen met het besluit van de gemeenteraad en het volledige advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening binnen tien dagen na de definitieve vaststelling met een beveiligde zending bezorgd aan de deputatie en het departement.

De beslissing van de gemeenteraad van Beersel dd. 27 september 2023, waarbij de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake lasten principieel goedgekeurd werd;

●                     Aanleiding, doel en feitelijke motivering:

Sommige gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen moeten onderworpen worden aan een plan-mer-screening; dat stedenbouwkundige verordeningen in bepaalde gevallen geen kader vormen voor de vergunningverlening; dat voorliggende verordening inzake lasten geen randvoorwaarden voor de toekenning van vergunningen omvat; dat deze verordening weliswaar zal toegepast worden bij de afgifte van omgevingsvergunningen, maar geen beoordelings- of toetsingskader vormt bij de vraag of een vergunning al dan niet kan verleend worden; dat er immers een duidelijk juridisch onderscheid in de wetgeving wordt gemaakt tussen enerzijds voorwaarden, die wel dienen om een aanvraag vergunbaar te maken en anderzijds lasten, die dat oogmerk niet hebben; dat de vraag of een ontwerp voor vergunning in aanmerking komt en bijvoorbeeld voldoende openbaar domein of andere infrastructuur voorziet in de vergunningverlening (en de milieueffectbeoordeling (project-MER, ontheffing of project-mer-screening) van de vergunningsaanvraag) wordt bekeken en niet in deze verordening wordt vastgelegd; dat de getallen inzake de last in natura een louter mathematische doelstelling van kostenafweging tussen natura en financiële last hebben; dat een plan-mer-screening aldus niet vereist is omdat deze verordening zich louter beperkt tot het onderwerp “lasten”;

Deze verordening inzake lasten vormt geen kader om te bepalen of een vergunning verleend kan worden, wat de finaliteit is van voorwaarden, maar ertoe strekt om de financiering mogelijk te maken van de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van een vergunning op zich moet nemen; dat deze verordening as such geen significante effecten heeft op beschermde soorten en habitattypes in habitat- en vogelrichtlijngebieden; dat een passende beoordeling aldus niet vereist is omdat deze verordening zich louter beperkt tot het onderwerp “lasten”;

De reden waarom voor bepaalde opties gekozen wordt, wordt uiteengezet in de rechterkolom van de verordening zelf;

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 01/11/2023 tot en met 30/11/2023; dit openbaar onderzoek werd bekend gemaakt:

●      In het Belgisch Staatsblad, op 31/10/2023;

●      via een bericht op de website van de gemeente;

●      via een bericht in lokaal drukwerk dat minstens in alle brievenbussen van de gemeente wordt verspreid.

Tijdens het openbaar onderzoek werden volgende opmerkingen en bezwaren geformuleerd; deze kunnen als volgt weergegeven worden:

"""In het kader van deze verordening vraag ik mij toch af waarom er een last is voor het verbouwen van zonevreemde woningen. Het blijft een basisrecht om zonevreemde woningen te heropbouwen en te verbouwen en dit lijkt dan niet te stroken met de bedoeling van de gemeente om kleine projecten te sparen. Met deze maatregel met een belasting tussen 500€ en 2500€ lijkt dit niet het geval te zijn. Zeker in het kader van verbouwing waar het waarschijnlijk gaat om energetische verbeteringen. Indien er absoluut een last moet bepaald worden kan dit ook 20€ zijn."""

●        dat hierover het volgende standpunt wordt ingenomen:

Het tweede lid van art.75,§1 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning bevat een verplichting, specifiek i.f.v. een limitatieve lijst. Punt 4° dat betrekking heeft op afwijkingsregels (afwerkingsregel, zonevreemde basisrechten en zonevreemde functiewijzigingen), werd opgenomen in ditt tweede lid.

Een woning is zonevreemd als ze volgens het geldende plan niet in de juiste bestemming ligt. Een zonevreemde constructie is legaal als ze vergund is of 'vergund geacht wordt'. Voor deze constructies gelden specifieke decretale verbouw- en soms zelfs herbouwmogelijkheden, de zogenaamde zonevreemde basisrechten. Ook zonevreemde woningen dienen te beschikken over elektriciteit, vast internet, waterleiding, afvalinzameling, ... m.n. nutsvoorzieningen, die gezien de ligging, duurder zijn in aanleg én uitvoering, dan bij woningen die zone eigen zijn. Het opleggen van een financiële last is dan ook gerechtvaardigd. Een nieuwe woning (afwerkingsregel) krijgt dan ook de grootste financiële last opgelegd. De verdere cascade van aflopende bedragen gaat van herbouwen, over uitbreiden naar verbouwen. Bij herbouwen wordt een onderscheid gemaakt tussen herbouwen van grote gebouwen en woningen enerzijds en herbouwen van kleine niet woongebouwen anderzijds.

Het advies van de GECORO werd ingewonnen op 28/10/2023;

●      dat volgende elementen aangehaald werden:

Art.2

Waarom moeten zonevreemde woningen lasten hebben? Er wordt opgemerkt dat er geen logica achter zit, aangezien het verbouwen van een zonevreemde woning geen enorme meerwaarde heeft voor de aanvrager noch last voor de gemeente.

Art.3

Waarom wordt er een onderscheid gemaakt tussen de ondergrens bij gebouwen met industriële functies (250m²) en gebouwen met andere functies dan wonen, landbouw en industrie of bedrijvigheid (100m²)? Bovendien wordt in de toelichting van de verordening opgenomen dat er gekeken wordt naar de ruimtelijke impact op de omgeving. Enkele voorbeelden:

○        een firma als Amacro zal voor meer hinder zorgen dan een boekhoudkantoor;

○        in Huizingen is er een vergunning verleend voor een bedrijfsverzamelgebouw, met KMO-units die kleiner zijn dan 250m². Stel dat deze units apart worden aangevraagd, vallen zij buiten de bepalingen van deze verordening, wat niet de bedoeling kan zijn.

Als antwoord wordt verwezen naar de tweede alinea van hoofdstuk 3 waarin staat: “ Aanvragen mogen niet op kunstmatige wijze worden opgesplitst of gefaseerd om onder de drempels van dit artikel te blijven”. Er wordt gevraagd om dit alsnog te verduidelijken.

Artn. 8 en 9

Wordt er een terugbetaling geregeld als de omgevingsvergunning door omstandigheden is komen te vervallen? Betekent het niet betalen van de financiële last ook automatisch het stilleggen van de werken?

Art.10

Hoe zal bepaald worden, dat een project bijvoorbeeld de aanleg van een speelweide vereist? Hoe moet dit in de aanvraag geïntegreerd worden? Het kan niet de bedoeling zijn dat de aanvrager dit als een voorwaarde in zijn omgevingsvergunning moet lezen. Er wordt verduidelijk dat dit in samenspraak met de aanvrager/ontwerper besproken zal worden in de ontwerpfase. Als in de omgevingsvergunning opgelegd wordt dat de aanvrager onderworpen is aan het aanleggen van een voetpad, is dit dan een last in natura die verminderd wordt van de financiële last?

●        dat de GECORO op 07/11/2023 volgend advies heeft uitgebracht

1. De GECORO volgt het departement Omgeving dat er aan gemeenten en steden een uniforme en juridische houvast gegeven moet worden om op een algemene en juiste wijze lasten te gebruiken in het vergunningenbeleid;
2. In artikel 3 wordt een onderscheid gemaakt in de bovengrondse nuttige vloeroppervlakte. Zo stelt het artikel: minstens 100m² voor gebouwen met andere functies dan wonen, landbouw of industrie en bedrijvigheid en minstens 250m² voor gebouwen met functie industrie en bedrijvigheid. De GECORO is van mening dat de voorgestelde nuttige vloeroppervlakte gelijkgesteld moet worden en er hier geen onderscheid gemaakt dient te worden;
3. De GECORO ziet de logica niet om zonevreemde ééngezinswoningen extra te belasten. Als we kijken naar het doel van de verordening, dat voor kleine bouw- of verbouwprojecten van ééngezinswoningen geen belasting meer zal geheven worden, dan vraagt de GECORO waarom zonevreemde ééngezinswoningen wel onder deze lasten vallen?
4. Er dient verduidelijk te worden wat de gevolgen zijn in het geval van het verval van de omgevingsvergunning en wat de gevolgen zijn in geval van niet-betaling van de opgelegde lasten;

●        dat hierover het volgende standpunt wordt ingenomen:

Punt1: Wordt bijgetreden

Punt2: Wordt bijgetreden

Punt3: Wordt niet bijgetreden

Het tweede lid van art.75,§1 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning bevat een verplichting, specifiek i.f.v. een limitatieve lijst. Punt 4° dat betrekking heeft op afwijkingsregels (afwerkingsregel, zonevreemde basisrechten en zonevreemde functiewijzigingen), werd opgenomen in ditt tweede lid.

Een woning is zonevreemd als ze volgens het geldende plan niet in de juiste bestemming ligt. Een zonevreemde constructie is legaal als ze vergund is of 'vergund geacht wordt'. Voor deze constructies gelden specifieke decretale verbouw- en soms zelfs herbouwmogelijkheden, de zogenaamde zonevreemde basisrechten. Ook zonevreemde woningen dienen te beschikken over elektriciteit, vast internet, waterleiding, afvalinzameling, ... m.n. nutsvoorzieningen, die gezien de ligging, duurder zijn in aanleg én uitvoering, dan bij woningen die zone eigen zijn. Het opleggen van een financiële last is dan ook gerechtvaardigd. Een nieuwe woning (afwerkingsregel) krijgt dan ook de grootste financiële last opgelegd. De verdere cascade van aflopende bedragen gaat van herbouwen, over uitbreiden naar verbouwen. Bij herbouwen wordt een onderscheid gemaakt tussen herbouwen van grote gebouwen en woningen enerzijds en herbouwen van kleine niet woongebouwen anderzijds.

Punt4: Werd reeds opgenomen in de verordening

Gevolgen bij verval van omgevingsvergunning:

zie Artikel 12. "Via de wijziging van het decreet betreffende de omgevingsvergunning door het Instrumentendecreet wordt de niet-uitvoering van de lasten gekoppeld aan het verval en de termijnen van verval van de vergunning in dit decreet:

○        binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen;

○        binnen tien jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning om te verkavelen zonder wegenaanleg;

○        binnen vijftien jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning om te verkavelen met wegenaanleg."

Gevolgen bij niet-betaling van de opgelegde lasten:

zie Artikel 9. "Als de vergunninghouder de financiële stedenbouwkundige last niet tijdig betaalt overeenkomstig artikel 8, en start met de uitvoering van de omgevingsvergunning, gaat de gemeente over tot invordering daarvan aan de hand van de uitvaardiging van een dwangbevel met toepassing van artikel 177 van het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur"

Het advies van het departement Omgeving werd ingewonnen op 28/10/2023;

●      dat het departement Omgeving op 05/12/2023 volgend advies heeft uitgebracht:

"""Voorliggend ontwerp van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake lasten bij een omgevingsvergunning is integraal opgesteld overeenkomstig de modelverordening zoals deze door het departement Omgeving ter beschikking werd gesteld aan de gemeenten. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de in de modelverordening weergegeven cijfers en bedragen als voorbeeld dienen, en dat de gemeenten hier naar eigen goeddunken mee aan de slag kunnen gaan om het gewenst ruimtelijk beleid in de gemeente te ondersteunen en de reële lasten voor o.a. de aanleg van infrastructuur en voorzieningen door te rekenen.

In die optiek kunnen volgende inhoudelijke opmerkingen worden meegegeven bij het voorliggende ontwerp:

In artikel 3 worden zeer lage ondergrenzen gehanteerd voor vergunningsplichtige handelingen en  projecten die onderhevig zijn aan een stedenbouwkundige last. Deze ondergrenzen zijn significant lager

dan voorzien in de modelverordening. (dit gaat over lasten vanaf 1 kavel of vanaf 1 bijkomend appartement)

Nochtans wordt in de toelichtende bepalingen aangegeven dat het niet verantwoord is om kleine projecten te bezwaren met een stedenbouwkundige last. Dit is met andere woorden tegenstrijdig met wat in de verordenende bepalingen wordt opgenomen.

Bovendien lijkt de keuze voor dergelijke lage ondergrenzen niet helemaal te rijmen met een ruimtelijk beleid dat aanstuurt op een selectieve verdichting, i.e. een verdichting in de kernen en een vrijwaring van de buitengebieden, aangezien er in geval van bouwen reeds vanaf 2 woongelegenheden een stedenbouwkundige last zal worden opgelegd en in geval van verbouwen reeds vanaf 1 bijkomende woongelegenheid.

Bijkomend wordt er in artikel 6 een hoge financiële stedenbouwkundige last opgelegd per bijkomende woongelegenheid als een last in natura onmogelijk, onwenselijk of onvoldoende is, hetgeen eveneens moeilijk te rijmen lijkt met het idee van kernversterking.

In artikel 6 wordt het alternatief 1 uit de modelverordening verder opgesplitst in een afzonderlijke financiële last per bijkomende kavel enerzijds en per bijkomende woongelegenheid anderzijds. Deze combinatie van én kavel én woongelegenheid kan in de toekomst leiden tot onduidelijkheid bij de toepassing van de verordening. Omwille van deze reden werd deze opsplitsing dan ook niet gemaakt in

de modelverordening.

In artikel 13 wordt ervoor gekozen om de verordening toe te passen op vergunningsaanvragen die worden ingediend vanaf 1 januari 2024, ongeacht wanneer de verordening definitief is vastgesteld en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Deze situatie wordt niet uitdrukkelijk besproken in de modelverordening. Het is dan ook aan de gemeente om zich te vergewissen van eventuele gevolgen die

deze keuze met zich mee zou kunnen brengen.

Er wordt aangeraden om de toelichtende bepalingen zorgvuldig door te nemen, meer bepaald in het licht van de keuzes die worden gemaakt bij de verordenende bepalingen. Doordat de modelverordening niet lineair wordt gevolgd bij de keuze van cijfers en bedragen, is de uitleg onder de toelichtende bepalingen niet overal correct. Hogerop in dit advies kwam zo reeds artikel 3 ter sprake, met de bijhorende bepalingen rond kleine projecten. Maar ook bij artikel 6 zijn de toelichtende bepalingen niet

meer correct, gelet op de keuzes die werden gemaakt bij de verordenende bepalingen.

Tot slot beschikt de gemeente Beersel reeds over een gemeentelijk belastingreglement op het bouwen en verbouwen, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 18 december 2019 en aangepast op 30 september 2020 en 21 december 2022. Alvorens over te gaan tot een definitieve goedkeuring van voorliggende verordening, dient de gemeente er met de nodige aandacht op toe te zien dat het ontwerp van deze gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake lasten bij een omgevingsvergunning geen enkele strijdigheid vertoont met het reeds in voege zijnde gemeentelijke belastingreglement.

Het ontwerp van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake lasten bij een omgevingsvergunning voor de gemeente Beersel wordt gunstig geadviseerd, mits rekening wordt gehouden met de bovenvermelde opmerkingen."""

●      dat hierover het volgende standpunt wordt ingenomen:

Artikel 2: De gemeente kiest voor bedragen, zoals bepaald in de model-verordening;

Artikel 3: De gemeente kiest voor een eigen waarde, de toelichtende bepalingen worden aangepast;

Artikel 6: Er wordt geen abstractie gemaakt tussen een bijkomende kavel of een bijkomende woongelegenheid, de toelichtende bepalingen worden aangepast;

Artikel 13: De slotbepalingen worden als volgt aangepast:

"Onderhavige stedenbouwkundige verordening treedt in werking 10 kalenderdagen na publicatie in het Belgisch Staatsblad.

De voorschriften opgenomen in deze verordening zijn van toepassing op alle aanvragen om een omgevingsvergunning te bekomen, die vanaf dit moment ingediend worden."

Tot slot: Deel B van het gemeentelijk belastingreglement op het bouwen en verbouwen, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 18 december 2019 en aangepast op 30 september 2020 en 21 december 2022, zal opgeheven worden;

Het advies van de deputatie werd ingewonnen op 28/10/2023;

●      dat de deputatie op 13/11/2023 volgend advies heeft uitgebracht:

"""Uw adviesvraag werd behandeld door de provinciale dienst Ruimtelijke Planning.

Uw dossier geeft geen aanleiding tot specifieke opmerkingen en wordt gunstig geadviseerd."""

De verdere procedure wordt als volgt geregeld in de VCRO:

Art. 2.3.2. §2/1. De deputatie en de Vlaamse Regering beschikken over een termijn van vijfenveertig dagen, die ingaat de dag na de betekening, vermeld in paragraaf 2, achtste lid, om de uitvoering van het besluit van de gemeenteraad tot definitieve vaststelling van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening te schorsen. Een schorsing kan niet gedeeltelijk zijn. De Vlaamse Regering kan binnen de voormelde termijn een definitief vastgestelde gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ook geheel of gedeeltelijk vernietigen. Een afschrift van het schorsings- of vernietigingsbesluit wordt binnen een ordetermijn van tien dagen met een beveiligde zending bezorgd aan het college van burgemeester en schepenen.

Binnen de ordetermijn, vermeld in het eerste lid, bezorgt de Vlaamse Regering een afschrift van het schorsings- of vernietigingsbesluit aan de deputatie. Als de deputatie een schorsingsbesluit neemt, bezorgt ze daarvan binnen de voormelde ordetermijn een afschrift aan het departement.

Het besluit van de gemeenteraad tot definitieve vaststelling van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening kan alleen worden geschorst:

5. als de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening uitvoering geeft aan een optie uit het gemeentelijk beleidsplan ruimte waarbij de Vlaamse Regering of de deputatie voorbehoud heeft gemaakt overeenkomstig artikel 2.1.11, § 2, tweede lid;
6. als de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening uitvoering geeft aan een beleidskader van het gemeentelijk beleidsplan ruimte dat de Vlaamse Regering niet meer geldig heeft verklaard overeenkomstig artikel 2.1.5, § 2, tweede lid, of dat de provincieraad niet meer geldig heeft verklaard overeenkomstig artikel 2.1.8, § 2, tweede lid;
7. als de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening kennelijk onverenigbaar is met een beleidskader of, in voorkomend geval, een ontwerp van beleidskader van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen of het provinciaal beleidsplan ruimte;
8. als de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening strijdig is met een gewestelijke of provinciale stedenbouwkundige verordening of, in voorkomend geval, een ontwerp van gewestelijke of provinciale stedenbouwkundige verordening;
9. als de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening strijdig is met artikel 2.3.1 of 4.2.5;
10. als de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening strijdig is met direct werkende normen binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening;
11. wegens de niet-naleving van een substantiële vormvereiste.

De Vlaamse Regering gaat alleen over tot vernietiging als ze van oordeel is dat de onverenigbaarheid, de strijdigheid of de niet-naleving, vermeld in het derde lid, niet kan worden hersteld, weggewerkt of opgelost door het volgen van de procedure, vermeld in paragraaf 2/2.

Art. 2.3.2. §2/2. In geval van schorsing beschikt de gemeenteraad over een termijn van negentig dagen die ingaat de dag na de verzending van het schorsingsbesluit aan het college van burgemeester en schepenen, om de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening opnieuw definitief vast te stellen. Bij de definitieve vaststelling van de verordening kunnen ten opzichte van de geschorste verordening alleen wijzigingen worden aangebracht die gebaseerd zijn op of voortvloeien uit het schorsingsbesluit.

De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening wordt samen met het nieuwe besluit van de gemeenteraad onmiddellijk na de definitieve vaststelling met een beveiligde zending bezorgd aan de deputatie en het departement.

Als de gemeenteraad binnen de voormelde termijn van negentig dagen geen nieuw besluit tot definitieve vaststelling van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening neemt, vervallen het geschorste gemeenteraadsbesluit en het ontwerp van gemeentelijke stedenbouwkundige verordening.

Als het besluit van de gemeenteraad tot definitieve vaststelling van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening niet tijdig is geschorst of vernietigd, wordt de gemeenteraadsbeslissing houdende definitieve vaststelling van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening bij uittreksel bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad

●                     Financiering

De inkomsten zijn voorzien in het financieel meerjarenplan.

VISUM FINANCIEEL DIRECTEUR

Niet van toepassing

Besluit:

Met eenparigheid van stemmen.

Artikel 1:

De gemeenteraad beslist om de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake lasten, zoals bijgevoegd, definitief goed te keuren.

Artikel 2:

Het college van burgemeester en schepenen wordt gelast met de publicatie van de stedenbouwkundige verordening in het Belgisch Staatsblad.

Artikel 3:

Deze beslissing wordt gecommuniceerd: